Logo | Dipl.-Ing. (FH) Volker Rüping

Bewertungsanlässe

Wann werden Immobilien und Grundstücke bewertet

Grundsätzlich werden Wertgutachten für den privaten, gewerblichen oder gerichtlichen Gebrauch benötigt. Im privaten oder gewerblichen Gebrauch beschränkt sich dies meist auf den Bereich zur Veräußerung, Vermögensdisposition und steuerliche Zwecke.

Die häufigsten Bewertungsanlässe für Gerichte sind Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen und selbständige Beweissicherungsverfahren.

Für alle vorgenannten Bewertungsanlässe werden vom Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Volker Rüping seit vielen Jahren Gutachten erstattet.

Wertgutachten gemäß § 194 BauGB

Einfamilienhaus, Gewerbeobjekt oder Wohnanlage

Gemäß § 194 BauGB (Baugesetzbuch) wird der Verkehrswert (Marktwert) „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Wertermittlungsobjekts ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Dem zur Folge ist ein Wertgutachten eine objektive Expertise eines unabhängigen Sachverständigen, welches zur Nachvollziehbarkeit und Nachprüfbarkeit i. d. R. in Schriftform verfasst wird.

Unsere Leistungen umfassen die Bewertung von Standardimmobilien bis hin zu Groß- oder Sonderimmobilien wie z. B.:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Wohnungs- und Teileigentume
  • gemischt genutzte Objekte
  • Industrie- und Gewerbeobjekte

Ebenso zählt zu unserem Aufgabengebiet auch die Bewertung von unbebauten Grundstücken, beispielsweise land- und forstwirtschaftlichen Flächen oder Arrondierungsflächen.

Die Gutachtenerstattung erfolgt bedarfsgerecht auf Kundenwunsch als Lang- oder Kurzgutachten.

Rechte und Belastungen

Bewertung von wertbeeinflussenden Rechten und Belastungen

In den Aufgabenbereich eines Sachverständigen fällt ebenso die Bewertung von wertbeeinflussenden Rechten und Belastungen aus dem zugehörigen Grundbuch oder dem Baulastenkataster des örtlichen Bauordnungsamtes. Diese sind im Gutachten entsprechend zu berücksichtigen und können den Wert der Liegenschaft erheblich beeinflussen.

Bekannte Beispiele für privatrechtliche grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind u. a.:

  • Erbbaurechte
  • Wohnungs- und Nießbrauchrechte
  • Geh- und Fahrrechte
  • Leitungsrechte
  • Überbau
  • Vorkaufsrechte

Bekannte Beispiele für öffentlich-rechtliche grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind u. a.:

  • Baulasten
  • Denkmalschutz
  • Naturschutz
  • Wasserschutz
  • Vorkaufsrechte der Gemeinden

Aufmaße und Abnahmen

Bestimmung der Wohn- und Nutzflächen sowie Abnahmeprotokolle

Zum weiteren Auftragsspektrum eines Sachverständigen gehört auch die Erstellung von örtlichen Aufmaßen für Wohn- und Nutzflächen sowie Abnahmeprotokolle.

Aufmaße zur Bestimmung der Wohn- und Nutzflächen sind oftmals auch Bestandteil eines Wertgutachtens und müssen mangels Datenmaterial beim Ortstermin angefertigt werden. Nicht immer, ins Besondere bei älteren Bewertungsobjekten, sind die Bauunterlagen vollständig oder verwertbar. Nicht selten sind Bauunterlagen älterer Gebäude bei Hausübergaben verloren gegangen oder wurden durch Kriegseinwirkungen unwiederbringlich zerstört. Örtliche Aufmaße werden aber auch benötigt, um die ortsübliche Miete gemäß Mietspiegel bestimmen zu können.

Abnahmen und fotogestützte Protokolle (überwiegend bei Beginn und Ende von Mietverträgen für Mietobjekte) dienen in erster Linie dazu, den aktuellen Zustand eines Mietobjektes sachgerecht und neutral zu dokumentieren. Dies ist hilfreich, um Kautionsrückzahlungen oder Kautionseinbehalte zu bestimmen.

Sonderbewertungen von Immobilien

Bewertung von Baumängel und Bauschäden

Besonderes Augenmerk legen wir auf die bei uns häufig gestellte Bewertungsaufgabe bei teilweise stark geschädigten baulichen Anlagen. Wie im täglichen Leben kann man sich nicht immer nur die „Rosinen“ aus seiner beruflichen Tätigkeit herauspicken. Das Einfamilienhaus ohne Baumängel und Bauschäden in unbeeinflusster freier Lage ist in unserem Auftragsportfolio die Seltenheit.

Oftmals muss man sich der Realität stellen und bauliche Anlagen bewerten, die bereits ihre „besten Zeiten“ hinter sich gelassen haben oder in den letzten Jahren stark vernachlässigt wurden. Auch solche Objekte sind in den verschiedensten Fällen zu bewerten. Hier ist eine besondere Sachkunde der Baumaterialien und Bauweisen erforderlich, um den Marktwert sachrichtig einzuschätzen. Die praxisbasierte Erfahrung über 10 Jahre in der Bauleitung und Kalkulation verschiedenster Gebäudearten ist hier von besonderem Vorteil.

Bei Sonderbewertungen ist besondere Sachkunde erforderlich

Honorar und Leistungsumfang

Welche Kosten entstehen bei der Bewertung

Oftmals wird man schon beim Erstkontakt gefragt, welches Honorar und welche Nebenkosten auf den Kunden zukommen. In der Regel kann die Frage jedoch nicht ausreichend beantwortet werden.

Dies hängt von vielen Faktoren ab, wie z. B.:

  1. Objektart
  2. Schwierigkeitsgrad der Bewertung (sind Rechte und Belastungen mit zu berücksichtigen, wurden unterschiedliche Bauabschnitte ausgeführt oder sind mehrere Baukörper und Flurstücke zu bewerten)
  3. Welche wertermittlungsrelevanten Daten oder Unterlagen liegen vor?
  4. Für welchen Zweck soll das Gutachten angefertigt werden und wie ausführlich soll das Gutachten werden (Gerichtsgutachten / Wertschätzung für den Verkauf).

Gerne stehe ich Ihnen nach telefonischer Vereinbarung unverbindlich zu einem Beratungstermin zur Verfügung. Bei diesem Termin (möglichst am Bewertungsobjekt) können vorhandene Bauunterlagen gesichtet und der Leistungsumfang besprochen werden. Auf dieser Basis unterbreite ich Ihnen dann gern ein unverbindliches Angebot nach Leitungsumfang oder auch als Festpreis.

Unterlagen für die Bewertung

Das wird für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken üblicherweise benötigt

Hilfreich und auch Kosten senkend ist, wenn der Kunde bereits einige Unterlagen bereitstellen kann, die dann nicht durch den Sachverständigen einzuholen sind.

Für die Gutachtenerstattung werden üblicherweise benötigt:

  • möglichst aktuelles Grundbuchblatt
  • notariell beglaubigte Bewilligungen (wie z. B. Teilungserklärung, Erbbaurechtsvertrag, Wohnrechtsbestellungsurkunde o. ä.)
  • Bauunterlagen (Baugenehmigungen, Rohbauabnahmen, Schlussabnahmen, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnungen, Berechnung der Gebäudevolumina)
  • Flurkartenauszug
  • Auskünfte der Stadtverwaltung für Alt- und Baulasten, Erschließungsbeitragsstatus, Denkmalschutz
  • Energieausweis nach EnEV

Sollten einige Unterlagen nicht vorliegen, bin ich bei der Beschaffung gern behilflich oder übernehme diese Leistungen für Sie.

Dipl. Ing. (FH) Volker Rüping

Ich unterbreite Ihnen gern ein unverbind­liches, bedarfsgerechtes Angebot.

Telefon: +49 23 65 / 20 454 25
E-Mail: info@rueping.eu